温检萍律师网

阴阳合同该终结了

　　阴阳合同该终结了

　　时下，多数房产中介怂恿房屋买卖双方签订“阴阳合同”以逃避国家赋税，主要做法是：将房屋总价肢解为成交价和综合补偿价两部分，在建委备案时，用成交价代替总价，从而降低纳税基数;私下里，通过补充协议的方式，由买方补足卖方价款。这种做法的危害性显而易见，但是，有许多法官以“合同系双方真实意思表示”为由，判决阴阳合同全部有效，严重影响了法院判决的权威性和国家赋税政策的公信力。本人建议最高人民法院对此作出司法解释，禁止该类行为继续发生。

　　一、同一交易出现了不同的总价，合同本身自相矛盾

　　卖方、买方及地产中介三方签订《居间服务合同》，买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》约定较低房款(以此房款备案、纳税)之后，三方签订《补充协议》，加入一个“综合补偿款”(此部分不用纳税)。结果是，同一交易出现了不同的合同约定价格，自相矛盾;若法院判定有效，当事人究竟该按照那个价格履行合同?

　　二、《居间服务合同》及其补充不能代替《北京市存量房屋买卖合同》

　　《居间服务合同》应当是约束居间各方权利义务的协议，它不能替代房屋买卖行为的契约，再者，行政主管部门备案登记所采信的也只能是《北京市存量房屋买卖合同》。超越《北京市存量房屋买卖合同》约定范围或者说是与备案所用房屋买卖合同冲突的约定应当与房屋买卖无关。那么，该部分款项的迟延甚至不予支付是否不影响房屋买卖行为的完全履行?

　　三、《北京市存量房屋买卖合同》第一条明确了拟售房屋的基本情况

　　《北京市存量房屋买卖合同》第一条明确了拟售房屋的基本情况，其中不仅明确了拟售房屋主体结构型状，还明确了房屋附属设备、装饰装修、相关物品等内容，显然，在签订买卖合同时，双方并没有将房屋主体结构与附属物件分开出售，从常理上讲，这也是不合逻辑的，同时也是不现实的。

　　四、“综合补偿款”没有事实和法律依据

　　首先，综合补偿款在目前为止没有相应地法律解释，我们无法对此进行准确界定;其次，综合补偿款应当具备相对应的补偿依据;最后，中介和出卖人一般主张补偿装修等费用，这与《北京市存量房屋买卖合同》关于房屋基本情况的描述冲突，也不符合交易习惯。

　　五、很多法官并未区分协议部分无效的情形

　　很多时候，法院没有将三份协议中无效的部分区分开来，而是直接驳回上诉人的全部诉讼请求，判决明显不妥。如果遵照法院判决，当事人无法继续履行合同，因为，双方在房屋总价上会发生严重分歧。这不符合审判应顾及社会效果的基本要求。

　　六、国家税收政策不能性同儿戏

　　作为国家司法机关，发现违法或犯罪行为应当积极制止;可是，当事人提交充足证据的情况下，法院不仅不予制止这种行为，反而助长避税之风，这与法院社会角色不符;与法院的职能不符。